Deducción del alquiler de vivienda utilizada para generar renta

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Introducción

En la práctica empresarial peruana es frecuente que las personas naturales con negocio desarrollen su actividad económica desde el mismo inmueble que utilizan como casa habitación, especialmente en actividades profesionales, comerciales o de servicios. Esta situación plantea una interrogante recurrente: ¿es posible deducir como gasto el alquiler del inmueble cuando solo una parte del mismo se destina a generar renta de tercera categoría?

El legislador ha previsto expresamente este escenario en el segundo párrafo del inciso s) del artículo 37 de la Ley del Impuesto a la Renta, disposición que ha sido desarrollada tanto por la SUNAT, a través de su Cartilla de Rentas de Tercera Categoría 2025, como por el Tribunal Fiscal, particularmente en la RTF N.º 09165-4-2008. Estas fuentes permiten delimitar con claridad el tratamiento tributario aplicable, así como los límites y condiciones de la deducción.

Marco normativo aplicable

El artículo 37 de la Ley del Impuesto a la Renta regula los gastos deducibles para la determinación de la renta neta de tercera categoría. En su inciso s), segundo párrafo, se establece un tratamiento especial para el caso de personas naturales que:

Arriendan un inmueble,
Lo destinan a casa habitación, y
Utilizan parte del inmueble para la obtención de rentas de tercera categoría.

La Cartilla SUNAT – Rentas de Tercera Categoría 2025 recoge este supuesto de manera expresa y precisa, indicando que en estos casos el contribuyente no puede deducir la totalidad del gasto, sino únicamente un porcentaje limitado del mismo.

Límites cuantitativos de la deducción según SUNAT

De acuerdo con la Cartilla SUNAT 2025, cuando la casa arrendada es habitada por el contribuyente y solo una parte se utiliza para la actividad empresarial, se aplican los siguientes límites máximos:

Hasta el 30 % del monto del alquiler del inmueble.
Hasta el 50 % de los gastos de mantenimiento del inmueble (por ejemplo, servicios vinculados al mantenimiento del bien).

Estos porcentajes operan como topes legales, independientemente de que el área utilizada para la actividad económica sea mayor o que el contribuyente considere que el gasto es plenamente necesario para generar renta. En consecuencia, aun cuando exista causalidad económica, la deducción queda restringida por mandato expreso de la ley.

Criterio del Tribunal Fiscal – RTF N.º 09165-4-2008

La RTF N.º 09165-4-2008 constituye un pronunciamiento relevante del Tribunal Fiscal sobre esta materia. En dicho caso, el colegiado analizó la situación de una persona natural que arrendaba un inmueble utilizado tanto como vivienda como para el desarrollo de su actividad generadora de renta de tercera categoría.

El Tribunal Fiscal concluyó que, tratándose de este supuesto específico, no corresponde aplicar el principio general de causalidad en forma plena, sino que debe respetarse el límite objetivo establecido en el inciso s) del artículo 37 de la Ley del Impuesto a la Renta. En consecuencia, el gasto por alquiler solo es deducible hasta el porcentaje máximo permitido por la norma, aun cuando el inmueble sea indispensable para el desarrollo de la actividad empresarial.

Este criterio reafirma que nos encontramos ante una norma especial que prima sobre la regla general de deducción de gastos, precisamente porque el inmueble cumple una doble función: vivienda personal y espacio de trabajo.

Implicancias prácticas para el contribuyente

Desde una perspectiva práctica, esta regulación tiene varias implicancias relevantes:

No es necesario acreditar metraje exacto
La norma no exige demostrar qué porcentaje del inmueble se destina al negocio. El legislador optó por un criterio objetivo y simplificado, fijando porcentajes máximos.
El contrato de arrendamiento sigue siendo indispensable
Para sustentar la deducción, el contribuyente debe contar con un contrato de arrendamiento válido y con comprobantes de pago que respalden el gasto.
La deducción no es automática
Aunque la Cartilla SUNAT reconoce el derecho a deducir, la Administración puede verificar que efectivamente exista una actividad de tercera categoría desarrollada en el inmueble.
Aplicación exclusiva a personas naturales
Este tratamiento no resulta aplicable a personas jurídicas, las cuales se rigen por criterios distintos en materia de uso mixto de inmuebles.

Ejemplo ilustrativo

Supongamos que una persona natural con negocio arrienda un inmueble por S/ 3,000 mensuales y paga S/ 600 mensuales por gastos de mantenimiento.

Alquiler deducible máximo:
30 % de S/ 3,000 = S/ 900
Mantenimiento deducible máximo:
50 % de S/ 600 = S/ 300

Aunque el contribuyente utilice un área mayor del inmueble para su actividad, no podrá deducir montos superiores a los indicados.

Conclusión

El tratamiento tributario del alquiler de una vivienda utilizada parcialmente para generar renta de tercera categoría se encuentra claramente delimitado por el segundo párrafo del inciso s) del artículo 37 de la Ley del Impuesto a la Renta. La Cartilla SUNAT 2025 y la RTF N.° 09165-4-2008 confirman que el legislador ha optado por un esquema de deducción limitada, con porcentajes máximos predeterminados.

En consecuencia, el contribuyente no puede deducir el total del gasto ni aplicar criterios subjetivos de proporcionalidad, sino que debe ceñirse estrictamente a los límites legales. Este enfoque busca equilibrar la deducción de gastos necesarios para la actividad empresarial con la naturaleza personal del uso del inmueble, reduciendo contingencias fiscales y otorgando mayor predictibilidad al sistema tributario.

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