Rentas de Primera Categoría SUNAT

¿Cómo se define la renta de primera categoría y sus componentes principales?

La renta de primera categoría se define como un tipo de renta de capital. Se refiere al monto de ingresos que puede percibir una persona natural o similar, siempre y cuando tenga ingresos por cesión, alquiler o cesión en forma gratuita de bienes muebles o inmuebles. Adicionalmente, forma parte del esquema del impuesto a la renta que grava las rentas de capital.

Rentas de Primera Categoría

Dentro de la renta de primera categoría, se distinguen tres tipos principales de sub rentas que componen la renta bruta.

A. Renta de predios

Se refiere a los ingresos generados por las propiedades inmobiliarias (predios). Un predio puede generar renta de diversas formas:

Arrendamiento

Es la primera renta que genera un predio, proveniente de un contrato de arrendamiento. La norma establece que la renta real (el monto pactado) no debe ser menor a la renta presunta. La renta presunta es equivalente al 6 % del autovalúo. 

Si la renta real es menor que la renta presunta, se considera como renta bruta la renta presunta. Esta presunción del 6 % del autovalúo no ópera cuando el inmueble ha sido cedido a entidades del Estado (como un municipio), ni cuando el contrato de arrendamiento es entre partes vinculadas, en cuyo caso se aplican las reglas de precios de transferencia. 

Por otra parte, si el inmueble está desocupado, no genera renta. Genera renta siempre que esté siendo ocupado por un tercero. 

Subarrendamiento

La renta, en este caso, es la diferencia entre la renta que se recibe del subarrendatario y la renta que se paga al propietario original. Esa diferencia constituye la renta bruta en el caso de subarrendamiento de predios. Incluso una persona que no es propietaria del inmueble puede generar renta de primera categoría a través de un contrato de subarriendo.

Mejoras

Las mejoras introducidas por el inquilino constituyen renta de primera categoría para el propietario cuando el inmueble es devuelto y estas mejoras no son reembolsables por el propietario. El valor de esta renta es el incremento que significa la mejora en el autovalúo del inmueble.

Cesión gratuita o renta ficta

Ocurre cuando un inmueble es cedido gratuitamente (o a precio no determinado) a un tercero. En este caso, la norma establece una renta ficta o renta imputada equivalente al 6 % del autovalúo. Esta renta ficta es un monto anual. 

Si el inmueble fue cedido gratuitamente solo por algunos meses, se debe sacar la proporción correspondiente: el 6 % anual se divide entre 12 y se multiplica por los meses cedidos. Hay renta ficta aunque no haya renta real percibida.

B. Renta de derechos sobre muebles, inmuebles y predios

Se refiere a la renta generada por la cesión de derechos sobre bienes muebles, inmuebles y predios, distintos a los derechos de llave, marcas, patentes, regalías o similares, que son rentas de segunda categoría. Ejemplos de estos derechos incluyen el usufructo, el derecho de superficie, las concesiones mineras y el derecho de paso. Cuando se cede un derecho a un tercero y se retribuye por ello, esta retribución es considerada renta de primera categoría.

C. Renta de locación de bienes muebles y de otros bienes inmuebles distintos a los predios

Esto se refiere principalmente al contrato de arrendamiento de bienes muebles. Hay dos situaciones importantes:

• Cuando se arrienda un bien mueble entre personas naturales, la renta será la renta real pactada. No hay renta presunta en este caso.
• Cuando una persona natural arrienda un bien mueble a una persona jurídica, la norma establece una renta presunta. El monto del arrendamiento no puede ser inferior al 8 % del valor de adquisición, producción o construcción actualizado del bien mueble. Si la renta pactada es menor al 8 %, se considera como renta bruta el 8 % del valor actualizado. Este 8 % es una renta presunta anual.